임대소득 신고대상, 세금 계산, 절세Tip (아파트 월세소득 세금 알아보기)

임대소득-신고대상,세금계산,절세Tip-알아보기

임대소득 과세대상 알아보기

 

아파트나 원룸 등 주택을 투자대상으로 임대차(전/월세)를 내놓는 경우, 해당 주택임대소득에 따른 세금은 어떻게 될까? 핵심 결론요약으로 월세는 (1) 기준시가 12억원 이상인 1주택, (2) 2주택 이상인 경우에 과세 대상이다.

 

전세는 비소형주택 3채 이상 보유하며 합산 보증금이 3억원 이상인 경우부터 과세 대상이므로, 투자가 많이 이루어진 다음에 고민해보면 될 것이다. 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택이 소형주택이며, 비소형주택은 소형주택이 아닌 12평 이상의 빌라, 아파트로 이해하면 된다.

주택임대소득-과세대상 / 출처 : 국세청

 

임대소득 종합과세 vs 분리과세

 

투자를 했기 때문에 발생하는 수익은 과세대상이 된다. 그래서 임대소득은 세금이 어떻게 계산되는가? 임대소득이 연 2천만원 이상인 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산해서 신고해야 하며, 소득에 따라 6~45%의 세율로 계산되게 된다. 

 

다만, 연 2천만원은 월세 환산 시 약 167만원으로 2주택 보유 정도는 대부분이 해당사항이 없을 것이므로, 일반적인 월세소득이 연 2천만원 이하인 경우는 종합과세 또는 분리과세를 선택할 수 있는데, 종합소득세는 역시 6~45% 세율로, 분리과세는 14% 고정세율로 계산한다.

 

연 2천만원 이하인 경우에 종합과세 vs 분리과세 중 어떤 것이 유리하냐 살펴보면,

(1) 근로소득이나 사업소득 등 다른 수입원이 있어 총 소득이 5천만원 초과하는 경우에는 아래 종합소득세 세율표 상 무조건 분리과세 14%가 이득이다.

 

(2) 그외 별도의 소득이 없어 월세소득만 2천만원 이하인 있는 경우에는 분리과세보단 종합과세가 무조건 유리하다. (종합과세로 계산시 1400만원 이하 구간은 6% 세율로 적용되어 분리과세보다 유리)

종합소득세 세율표 / 출처 : 국세청

 

임대소득 세금 계산 (필요경비 및 공제금액)

 

임대소득을 종합과세 또는 분리과세 계산할 때, 필요한 경비와 기본공제를 제하고 과세표준을 산정하게 되는데 예를 들어 다른 소득 없이 월세소득만 연 2천만원 있는 경우를 가정해보자.

 

종합과세로 계산한 경우, 단순경비율 42.6%로 경비를 제한 금액을 소득금액(=1148만원)으로 보고, 인적공제 150만원 추가 공제한 998만원에 세율 6%을 계산하면 598,800원이고 여기다 기본 감면공제 7만원을 감한 528,800원이 결정세액이 된다.

 

분리과세로 계산한 경우, 필요경비를 50%와 2백만원 공제한 금액을 소득금액(=800만원)으로 보고, 여기다 세율 14%을 계산한 112만원이 결정세액이기 때문에, 위에서 (2) 월세소득만 있는 경우에서 확인했던 것처럼 월세소득만 연 2천만원이 있는 경우에는 종합과세가 더 유리하다. 

 

연 2천만원의 월세소득만 있는 경우에 종합과세 vs 분리과세 세금계산 비교표 / 출처 : 국세청

 

 

위와 같이 종합과세와 분리과세가 본인 조건과 등록주택여부 등으로 달라지다보니, 국세청에서는 친절하게 "홈텍스의 모의계산-2023년 주택임대소득 종합･분리과세 세액계산 비교" 할 수 있도록 모의계산 서비스를 운영하고 있다. 링크로 들어가서 임대주택 조건을 입력, 직접 계산해보면 되겠다.

 

참고로 임대보증금/임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 등록임대주택의 경우에는 60%까지 필요경비 제하고 4백만원 추가 공제되어 등록임대주택의 경우 연 천만원 월세까지는 과세가 없다.

분리과세 계산식 / 출처 : 국세청

 

 

주택임대소득 절세 Tip

 

주택 수와 지분율을 꼼꼼히 확인할 것 

- 공동으로 소유하고 있는 주택이 모두 소수지분이면 과세대상 판단 시 주택수에 포함되지 않으므로, 지분율을 반드시 확인하자

- 부부가 50% 동일지분으로 주택을 소유한 경우에는 소득이 적은 사람의 소유주택으로 신고하면 절세가 가능하다.

 

종합과세와 분리과세를 비교계산하여 선택하기

- 위에서 알려드렸듯이, 연 2천만원 이하의 주택임대소득인 경우에는 종합과세 / 분리과세 중 선택가능하므로 홈텍스 모의계산 서비스를 활용하여 현명하게 소득 신고하자.

 

 

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